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  图:内地房地产市场复苏任重道远,其遭遇供给和需求两端全方位的打击。\中新社

  中国人民银行、银保监会日前联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议强调,保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资。

  此次会议旨在督促金融机构落实前期下发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“十六条”),加大力度支持房地产企业融资和推进“保交楼”工作。

  打开多融资渠道施救

  近期,金融监管部门大幅度调整房地产政策。其中,最受关注的十六条,被业界认为是近两年来最全面、针对性最强以及对房企救助措施最多的房地产政策。它标志着政策大转向,从融资限制转向融资支持,从救项目升级为救房企,可能助房地产市场“软着陆”。

  近两年,房地产市场遭受新冠疫情、宏观环境和流动性限制三重冲击,融资、投资和销售全面深度下滑,大型房地产企业债务暴雷,烂尾楼项目数量增加,市场信用迅速恶化,供给端和需求端陷入“负反馈”。

  今年,房地产政策组合的总体基调是“供给端约束、需求端刺激”,即供给端保持“三道红线”、“五档信贷”以及信贷行政指令的强约束,限制房地产企业信贷、债券等融资,但需求端政策迅速切换,地方从限制性政策纷纷转向解除限购等松绑政策,以及降低个人住房按揭贷款利率、提供公积金首付贷款等刺激性政策。

  不过,十六条突然打开了供给端流动性紧约束的口子,采用除股票之外的信贷、债券、信托、“保交楼”专项借款、置换预售资金、项目并购等多融资渠道直接施救陷入债务困境的房企,扩大增量的同时还对存量予以展期和降级豁免,罕见地设置了免责条款,可谓房企“速效救心丸”。

  其中,受到广泛关注的融资措施有这么几项。

  一是“保持债券融资基本稳定”。

  债券是房地产企业融资的“第二支箭”,但近些年房企发债受到严格监管,融资规模大降,爆发美元债违约潮。不过,10月份社会融资数据显示,企业债券融资明显改善,债券净融资2325亿元(人民币,下同),同比多64亿元。近期,中国银行间市场交易商协会表示,2500亿元“第二支箭”正在发射。部分房企获得大额债券融资批覆,其中龙湖集团200亿元,新城150亿元。对亟待输血的房企来说,大规模债券融资犹如“久旱逢甘霖”。

  二是“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”。

  今年9月份,人行时隔两年再次重启新增抵押补充贷款(PSL),净新增达1082亿元,以支持政策性银行2000亿“保交楼”专项借款;10月,PSL继续扩张,净新增规模上升至1543亿,同时利率下调40个基点至2.40%。

  “保交楼”专项借款按照专款专用、一楼一策的原则,地方融资平台负责申请贷款、保交楼任务和还款;由地方政府财政担保,纳入地方政府债务。10月份房屋竣工面积逆势上扬,好于前三个月,较9月份增加了1668万平方米。这说明PSL及“保交楼”专项借款的政策效果较为明显。

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  金融监管机构还鼓励商业银行给获得“保交楼”专项借款的项目提供配套融资,同时罕见地设立了免责条款,即“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。”

  除此之外,人行副行长潘功胜表示,在前期推出的“保交楼”专项借款基础上,人行拟面向全国性商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划,为商业银行提供再贷款支持。

  三是“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”。

  该政策支持房地产企业在原贷款展期期限的基础上额外多展期一年。值得注意的是,根据银保监会的贷款分项分类指引,贷款展期属于贷款重组,展期后需下调风险等级,但该措施给予特赦,额外一年展期后不降级。这相对于银行在预期可承担风险范围内给房企续命,避免立即陷入“债务违约─信用降级─减贷抽贷─债务违约”债务─通缩螺旋。

  为何金融监管机构突然“空降”十六条拯救开发商?

  今年房地产市场全面深度下滑,原本期望“金九银十”提振市场,但10月楼市不仅没有反弹,还在低迷基础上再度断崖式下跌,投资、融资和销售全面恶化,仅次于或甚至低于广受疫情困扰的4月份,开发商集体“暴雷”并引发房地产市场崩溃的风险大增。

  投资方面:10月份投资规模低于4月份。

  根据国家统计局公布的数据测算,10月份全国房地产开发投资规模仅10386亿元,较9月下滑了2364亿,创今年3月以来最低,甚至低于受疫情困扰的4月份。与去年同期相比,10月份开发投资规模下滑了1980亿元。除了房屋竣工数据好转外,房屋施工面积、新开工面积较上个月分别减少了295万平方米、750万平方米。

  销售方面:10月份销售额环比大降30%。

  10月份商品房销售额为9452亿,较9月份大幅减少30%,仅次于4月份的销售水平。与去年同期相比,今年10月商品房销售额也大降23%。同时,销售面积也较上月减少23%。

  另外,10月份平均粗房价(销售额比销售面积)为9687元/平方米,较9月下降约300元,较7月、8月明显下滑。

  国家统计局公布数据显示,10月份,70个大中城市,新房和二手房价格环比下降城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个;同比下降城市分别有51个和64个,比上月均增加1个。

  融资方面:10月四大融资再度大幅下降。

  10月房地产开发企业到位资金11182亿元,比9月减少2299亿元,仅高于4月份。与去年同期相比,开发企业到位资金同比减少了3929亿元。

  其中,四大融资渠道单月环比、同比则均大降。反应需求端的定金及预收款和个人按揭贷款环比分别下滑20%和18.6%,同比分别大降30.9%和31.3%;国内贷款、自筹资金分别下滑18.5%和10.6%,同比分别大降18.3%和20.6%。

  防止银行坏账率上升

  今年“供给端约束、需求端刺激”的政策组合推动房地产往供给收缩、需求回暖、价格不大幅度下降的趋势演变。三季度销售降幅缩窄,“金九”市场回暖,需求端正在往深度艰难缓慢筑底的方向边际弱改善。但是,10月份打破了这一趋势,市场基本面再度恶化,甚至面临崩溃风险。

  所以,金融监管机构发布十六条等措施旨在施救房企,避免房企集体违约和市场崩溃将风险外溢到银行系统和宏观经济系统。从十六条中的额外一年展期及豁免条款,既保护房企也保护银行自身,试图抑制银行不良率的攀升,将楼市外溢性风险押后。

  中国房地产市场复苏任重道远,其遭遇供给和需求两端全方位的打击:疫情笼罩之下的宏观经济增速下滑和预期转弱,房地产市场信用恶化和投资信心下降,家庭收入不足及预期降低,过去持续上涨的房价和高利率透支了家庭购买力以及家庭债务负担重,限制性的融资政策和政治高压线,房地产企业债务暴雷和烂尾楼事件频发。

  供给端冲击房企,需求端决定市场前景。即便房地产政策在供给端施救房企,但新冠疫情之下宏观经济走弱,低迷的需求不足以支持房地产市场复苏。对中国宏观经济和房地产市场来说,改善普通家庭的实际收入才是走出困境与持续发展的关键。

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